插畫 / Miss.wasito
凶宅法律上如何定義？買到/租到凶宅該怎麼辦？
凶宅在法律上的定義？
依據民國九十七年內政部函釋，將凶宅定義為：
「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」
也就是說，必須是非自然死亡，且事故發生點必須在專有部分（一般住家而不是在公共區域），事故發生時間必須在賣方持有期間，也就是說A屋主持有期間賣給B是凶宅，B轉手再賣時就不算是凶宅了，也就是民間俗稱的「洗白」。
然而對一般民眾而言，凶宅的定義並不局限於法律，大多基於宗教信仰、民間習俗，如果對房子以前曾經發生事故非常在意，但在不知情的狀況下買到曾經是凶宅的房子，可以求償嗎？
凶宅法律定義嚴格，買到/租到凶宅可以求償嗎？
◎屋主與房仲有揭露資訊的義務
根據現行《民法》、《不動產經紀業管理條例》，屋主和房仲對於「產權持有期間」是否有發生非自然死亡必須明確告知。如果擔心房仲並未據實以告，也可以在契約中要求房屋沒有發生過非自然死亡事故，加強自身權益保障。
《民法》第567條
居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。
以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。
◎租房後發現是凶宅
房東若是刻意隱瞞凶宅，可要求解約退租、返還之前付的租金押金，且房東不可要求賠償違約金。
《民法》第179條
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
◎購買後才發現是凶宅
從法律角度來看，凶宅在民法上可能為「物之瑕疵」，在發現的6個月內(且在交屋的5年內)可向賣方請求解約或減價，15年內則可訴訟請求損害賠償。如有實證賣方為刻意欺騙、隱瞞凶宅事實，則可能涉及刑法詐欺。
台灣高等法院101年上易字第9301號判決：
「屋內有非自然死亡之事實，即通常所稱之『凶宅』，固無物理上之損害，惟衡諸經驗法則，『凶宅』將會影響一般人購買意願，並減少交易之價值，自應認係為《民法》所規定之瑕疵。」
如何避免買到凶宅？
近年來隨著房價飆漲，有部分投資者反而將凶宅視為投資標的；抑或沒有民間習俗顧慮、又買不起房的人，對廉價的凶宅也趨之若鶩，形成一種特殊的市場。
然而對大部分一般家庭而言，或許一生也就買那麼一次房子，應該都還是希望不要買到事故凶宅，因此除了可在契約中加強要求外，也可以多向附近居民、鄰里長、當地派出所多打聽，或上網多查詢新聞資料，都是自行做功課調查的好方法。
※閱讀這篇文章的人，也看了下列文章：
想線上免費法律諮詢？點我按讚加入「厝邊好律師」並傳送訊息就可以囉！
留言列表
