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封面插畫 / Miss.wasito

購買預售屋時,常會發生的法律糾紛有哪些呢?

碰上預售屋買賣糾紛,可以直接解除契約嗎?

 

※買預售屋優點:


 

所謂的預售屋,指的是買方在買屋時,並非直接買現實上已興建完成及合法可以使用的房屋不動產,而是與建商簽定房地預定買賣契約,簽約後,買家需等待建商建築房屋,並於建物完工後取得使用執照,再取得房屋所有權(交屋)。

在預售屋買賣中,契約經常會以分期付款的型態進行,由建商分列例如「訂金」、「簽約金」、「開公款」以及後續分期給付的金額。

在此預售屋買賣關係下,是存在一些優點,例如:

1.購買之房屋為新屋。

2.購屋初期費用相對較低、議價空間的彈性較大。

3.進行客變(依買方需求調整房屋結構、格局)的彈性較大。

4.樓層物件選擇的彈性較大。

 

 

※常見預售屋買賣糾紛類型:


 

雖說購買預售屋有前述優點,然而在購買預售屋時,經常也會發生各種預售屋買賣糾紛或遭遇陷阱。

雖然名為預售屋買賣,但性質上仍與典型的成屋買賣有落差,預售屋買賣性質上更傾向「期待性質」,這過程中相對應也是存在許多風險。

常見預售屋買賣糾紛,鬧上法院的類型包括:

 

1.預售屋興建工程進度遲延。

2.遲延取得使用執照、遲延交屋等。

3.預售屋物件、設備、設施等瑕疵。

 

上述預售屋物件、設備、設施等瑕疵,經常發生的類型是建商建築房屋時,違反建築技術規則,導致預售屋建物產生瑕疵(漏水、裂縫等)。

此外,也經常發生建商未依預售屋契約所約定的建材材質、甚至是規格興建房屋,導致房屋發生效用的疑慮。

預售務買賣除了上述常見缺點之外,尚有其他變體上風險,例如建商中途資金周轉不靈倒閉、或是土地產權不清導致工程延宕等風險。

 

 

※碰上預售屋買賣糾紛,可以直接解除契約嗎?


 

 民眾與建商發生預售屋買賣糾紛時,經常會關心的事情是:可否退訂預售屋?解除預售屋買賣契約呢?並且迫不及待想發存證信函通知解約。

(延伸閱讀:【生活法律】存證信函怎麼寫?一定要請律師寫嗎?

 

關於這些大哉問,民事法院通常會以如下事項,作為審理重心:

1.預售屋買賣解約爭議事由是否建商為可歸責?

2.預售屋買賣解約爭議事項的情狀是否重大

3.預售屋買賣契約中約定之解除條款為何?

4.預售屋買賣解約是否顯失公平?

 

在相關案例中,如果預售屋買賣契約已存在相關解除契約條款,此時買到問題預售屋的買方,如直接引用預售屋契約記載的條款主張解除契約,理論上會容易一些。因為契約既然已白紙黑字明訂,且契約亦是建商事先擬定好的契約,此時發生爭議如以契約條款為準,通常受的阻礙會小一些。

但如果預售屋買賣契約中並未約定明確的解除契約條款時,在法院的審理結果就沒有這麼必然,若解除契約將會對法律關係造成更大的變動,或是產生更多損害,基於維持公平的理念,買方在法庭上主張解除契約將可能遭到更大的阻礙。

至於解約爭議如果不是建商所造成,或非可歸責建商,買方要主張解除契時受到法院的否定,自是當然。 

 

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