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無論是北漂、南漂,很多人總是要租房子。租約到期時,許多人總不免要擔心:房屋的押金能不能全額要回來,擔心房屋押金會被房東用各種理由亂扣。

如果是房東扣租屋押金的理由是房屋要清潔、重新粉刷,如何因應可見:【民事法】退租時,押金不能亂扣油漆費、清潔費喔~

又假設若因故要提前解約時,偏偏又很多房東說因為違約要扣押金以作為提前解約的違約金。

這總是使承租人乾著急、直生氣,但又不知道怎麼辦。(當然要澄清,好房東也是很多的)

 

※押租金是什麼?


 

租賃關係的押租金(俗稱押金),其實可理解為「預先收的擔保金」,以擔保未來租賃關係存續期間可能衍生的債權或損害賠償。實際生活中,出租人(也就是房東),多會在租賃剛開始時,向承租人預收二個到三月的費用,以擔保承租人「將來」的給付租金、維持租賃物使用等義務的履行。

假設承租人違反義務(例如積欠房租、毀損器物等),作為「預收」的押金,通常便可以用來抵充,以省卻房東另外求償的時間。

如果租賃關係存在期間,承租人都有按照租賃物的性質及契約約定,合理使用租賃物及按時履行承租人的義務,押金的擔保功能便沒有被觸動,因而在租賃關係終止時,房東便須無條件返還押金

 

※直接扣一倍或兩倍的押金,會顯失公平嗎?


 

因故將租賃契約提前解約時(其實性質應屬於終止),常會碰上房東要扣相當於一倍或兩倍房租(或是一個月或兩個月)的押金。在法律上與契約上,房東確實是有依據可以如此做,特別是在簽訂租賃契約時,已有訂定「提前解約時可扣押金作為違約金條款」的情況。但承租人常常內心會想,僅僅提前解約就要被扣這麼多押金,難道這樣不會扣太多嗎?不會顯失公平嗎

這時候有些人會想依民法規定主張「違約金過高」,請法官酌減違約金。這樣的想法不是不可以,其實也常見於實際的法院攻防中。只是是否違約金過高,通常法院會參酌實際狀況中的各種因素去綜合考量。

依照目前審理狀況來看,「未必」法院都一定會認為是屬於「顯失公平」的。這也是為了促進市場交易安全。

因為扣一倍或二倍的押金作為違約金,在現實生活中並非少見,而且法律對押金的收取也是設定為二個月,參照租賃押租金的主要作用是在擔保將來因租賃關係所生的損害賠償,既然法律設定兩個月,這時候惡房東扣要扣二個月押金,未必是所謂「顯失公平」了。(除非房東說要扣八倍)

何況多數時候,承租人與出租人訂約時,也能事前預見「提前解約,扣『二倍』違約金」的條款,也是出於接受它而簽署租賃契約,這時候如果還要主張顯失公平,恐怕就不容易。

當然,還是有法官會審酌違約所造成的程度,適度酌減違約金。因此純就爭執的策略上,還是建議都要提出,並且盡力舉證說這樣的違約條款的拘束力為「顯失公平」。而且此部份在律師透過專業協助擇採有利判決之下,會是有機會成功的

 

※新法規定:租賃住宅市場發展及管理條例


 

許多人面臨租賃紛爭,或是押金被惡房東苛扣時,都會想查詢民法的規範。但關於租賃押金的規定,卻常找不到。

關於這部份,在106年新公布的「租賃住宅市場發展及管理條例(簡稱租賃住宅條例)」中,已有了細緻規定。

如果押金被亂扣,沒有法律背景的民眾要跟惡房東主張時,以往往常會面臨找不到法律依據的窘境。此時,新法通過後,就會有所解套。

租賃住宅條例第7條第2項便規定:「出租人應於租賃關係消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或充抵債務後之謄餘押金。」

因此,一旦惡房東有不還押金的狀況時,便可以依照租賃住宅條例第7條第2項以及契約關係的條款作為依據,去對房東要求返還押租金

要如何提告返還押金呢?,如果想對房東發存證信函討回押金,甚或是相關提告的流程介紹,可詳見以下的文章:

【生活法律】房租押金被亂扣,要怎麼拿回來呢!

【生活法律】存證信函怎麼寫?一定要請律師寫嗎?

此外,針對提前終止(解除)租賃契約的爭議,租賃住宅條例第11條也訂了可以承租人可以不用負賠償責任就可以提前終止租賃契約的事由,

集中最常發生的應即「租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕,導致難以繼續居住」。

此部分的退租規定,可另外參考以下文章的介紹:【生活法律】碰上租屋漏水,房客可以怎麼辦?

 

未來假如因為租賃關係發生爭議,無論是出租人或承租人,都可以聲請向縣市政府申請「免費的」爭議調處喔。

 

 

提前解約房租扣一個月.jpg

 

延伸閱讀:

【生活法律】碰上租屋漏水,房客可以怎麼辦?

【生活法律】房租押金被亂扣,要怎麼拿回來呢!

【民事法】退租時,押金不能亂扣油漆費、清潔費喔~

【生活】存證信函怎麼寫?一定要請律師寫嗎?

【民事】常見的裝潢、裝修法律糾紛~

 

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