共有土地或不動產，經常會面臨運用上的不便，一方共有人想分割，他方共有人又百般阻礙。
這時候其實可以向法院提出「變價分割」，以突破處理分割共有的土地或房屋不動產的僵局。
變價分割的條件、程序為何？如果我不想房產土地被變價分割，又該如何主張？
什麼是「變價分割」？
土地或房屋不動產多人共有的狀態下，每個共有人只擁有部分產權，也就是常說的「持分」，為了釐清產權，或是便於單獨使用、買賣或貸款，這時候就會需要分割不動產，在法律上稱「共有物分割」。
而「變價分割」即是一種分割共有物的方式，當土地或不動產(原共有物)直接分配有困難或難以公平分配時，「得變賣共有物，以價金分配於各共有人」，就是「變價分割」。
民法第824條第2項：
「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」
變價分割程序和條件
1.向法院提出裁判分割
共有物分割協議不成，要到訴訟打官司前，還有一種方式叫「調解分割」，可以到鄉鎮市公所調解委員會，或是找「不動產糾紛調處委員會」來申請調解分割，通常調解不成才會進入法院訴訟裁判分割。
不分持分大小，只要是共有人都可以起訴，但全體共有人都必須參加(不論是當原告還是被告)，訴訟才有辦法繼續進行。
2.原物分割有困難，才會「變價分割」
法官會考量斟酌不動產的性質型態、使用情況、價格、經濟效益、各共有人之意願、利害關係等各項因素，以公平分配給所有共有人為目的。這裡要注意一點，共有物分割的主要重點在於「解除共有關係」而不是直接以價格考量平均分配，實務上法院會以原物分割優先，「原物分配顯有困難時」(民法第824條)，才會變價分割。
比如同一棟房子不可能切成多份給不同人使用，或是土地面積小、共有人數眾多，原物分割最後每人分得土地面積已經沒有什麼經濟效益時，這時候法院判變價分割的機率很高。
實際上變價的時候，經常會進行不動產估價的程序，法院會委由專業的估價師就不動產進行估價，以便後續「變價」。
3.變價分割訴訟判決確定，聲請變價程序
確定判決變價分割後還沒有結束喔！要持判決書向法院聲請進行變價程序(任一共有人提出皆可)，才會有後面的法拍流程。
不想房產被變價分割賣掉，該如何阻止？
很多時候房產土地是祖傳，對部分共有人來說意義重大，又或是單純不想被賣掉，這時候可參考以下兩種常見主張：
但因為不動產共有物分割涉及公益（土地或建物的分割方法，會影響土地或建物的利用方式），
因此雖然當事人有自己的主張，但並不拘束法院，但法院依然可以自己決定符合公益原則的分割方案。
1.主張原物分割，未受分配者以金錢補償
共有人中有部分人願意承擔整筆不動產，以金錢補償其他共有人，那就可以主張「原物分割」，就會是一部分共有人取得土地/房屋，其他沒有分到的人取得補償金。
這時候補償金可由共有人之間協議，但通常到這一步共有人之間也比較難直接有共識，所以實務上會請不動產估價師鑑價，依照鑑價的價格去作為補償金額的依據。
民法第824條第3、4項：
「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」
臺灣士林地方法院110年訴字第484號民事判決：
「因系爭房地對被告意義重大，被告有意願向原告購買其持分，請求法院原物分配與被告，維持被告4人共有，被告願補償原告金錢等語置辯。並聲明：同意分割，系爭房地應分配於被告全體維持共有，由被告以金錢補償原告。」
2.變價分割，共有人有優先購買權
如果法院還是判決變價分割，基於共有關係，共有人有優先承買之權，如有多個共有人願意優先承買，則用抽籤決定。
民法第824條第7項：
「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」
土地法第34-1條：
「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
以上簡單介紹變價分割的相關知識，然而在共有物分割實務上，往往牽涉更多複雜的關係，如果有更多問題，歡迎追蹤「厝邊好律師」粉絲團，以私訊提問諮詢。
封面插畫 / Miss.wasito
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