插畫 / Miss.wasito
買賣房屋、土地等不動產，借名登記在台灣很常見，但其風險不只是擔心拿不回房產而已，本篇整理不論借名者或出名者，都應該要知道的借名登記風險。
Q1.什麼是借名登記？
「借名登記」是將自己的財產(例如土地、房屋、股票等等)，用別人的名字登記，但財產仍由自己管理使用。在台灣常見於土地或房屋的不動產買賣上，尤其是親人之間，父母買房登記在子女名下、夫妻之間借名等等。
借名人：借用他人名字的人，不動產實際買受人(實際花錢並管理使用者)。
出名人：出借名字的人，不動產登記在其名下(通常只是掛名，也俗稱人頭)。
「借名登記契約」在民法上並無明文規定，實務上通常是以民法委任契約相關規定來處理：
民法第549條第1項：
「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。」
民法第179條：
「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
Q2.借名登記的原因？
借名登記的原因非常多，有些是基於親人之間的情誼，在買房時直接過給小孩，以省下贈與稅、奢侈稅等稅賦；或避稅、躲避債務、避免擁有財產而產生的麻煩；或規避法律資格限制、申請貸款限制；或共同出資、考量資產配置等等，原因繁多而複雜。
但如果是因為想逃稅(地價稅、房屋稅等)、躲避強制執行…等違反法律規定的借名登記，則可能會被法院認定契約無效！然而就算沒有違法，借名登記後可能產生的糾紛才是最麻煩的地方，在法律上的缺點和風險是極高的。
Q3.借名登記的風險有哪些？
對「借名人」而言，最大的風險就是房產拿不回來：
若出名人(財產掛名者)再去將土地房屋賣給第三人，借名人難以將財產追回。根據最高法院106年有關借名登記之決議，出名人有權處分該財產，也就是說，出名人是可以再去買賣房產的。
引用最高法院106年決議如下：
借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？
決議：採甲說（有權處分說）
不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。
對「出名人」而言有以下幾點要留意：
1.稅務方面的糾紛
在借名登記時，借名者與出名者如果沒有溝通好誰來繳納相關稅務如：房屋稅、地價稅，就容易有後續糾紛。對稅捐機關來說，納稅義務人就是出名人(房產所有權人)，若雙方都不去繳稅，就會向出名人追繳稅款。
另外如果房子有出租，產生的租賃所得也會列入出名者名下，出名人可能需要繳更多所得稅；若租賃所得列入借名者名下，又會有贈與稅的問題。
2.房貸問題
在借名登記的情況下，向銀行貸款的人和房屋所有權人可以是不同名字，例如兩人是夫妻，房子登記在妻子名下、丈夫為貸款人，但並不是所有借名登記狀況都適用這個邏輯。
可能也會出現這樣的狀況：銀行貸款人和房屋所有權人是同一個名字，操作上變成：出名人也同時是名義上背貸款的人，借名人則是實際繳貸款的人。因此萬一借名人無法償還貸款，銀行則會向出名人追繳。
3.衍伸的其他法律風險
出名者和借名者之間要有很堅實的信任關係，否則出名人也可能成為洗錢、詐騙的人頭，風險極高。
Q4.借名登記要如何避免拿不回房子/土地？
1.白紙黑字的契約
雙方談妥借名登記契約，明確載明雙方借名關係、資金流向、衍伸的相關稅務或收入問題如何處理。
2.保管好能夠證明自己是房屋實質所有人的相關資料
萬一真的到需要打訴訟拿回房子的程度，原告(借名人)舉證責任較重。借名人想要自保，務必保管好權狀與相關證據，例如：買賣時的出資證明、房屋租約、房屋稅、地價稅稅單、水電費繳納單據等等。借名人若無法證明自己是真正房屋的所有人，一樣會有敗訴的風險。
3.預告登記
借名人可以到地政事務所辦理「預告登記」，之後房產若要買賣、設定等行為，需要取得預告登記人同意才能變更，避免房屋被人頭轉賣或貸款，也可以證明買方是惡意購買。
最後，好律師還是建議，借名登記總體來說弊遠大於利，即使雙方是再怎麼親近的家人朋友，事後翻臉的法律糾紛也時有所聞。盡量避免借用他人名義登記房屋產權，是自己的東西就盡量登記為自己的，以免資產處於不必要的風險之中。
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