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房客承租房屋居住,最盼望的是能租到舒適的房子,以讓每日辛勤工作的自己獲得休息或享受家庭樂趣。

然而一旦不小心承租到了有嚴重瑕疵的房屋(例如租屋噪音太大、租屋菸味太重、房東隱瞞漏水、甚至蚊蟲過多等等的狀況),覺得不適合居住的話,該如何是好呢?

如何要求房東改善?房客可以自己修嗎?可以提前解約退租嗎(也就是提前終止租約)?又該如何解除租賃契約呢?

面對惱人的租屋糾紛該怎麼辦呢,就讓厝邊好律師來解惑。

租屋漏水修繕.jpg

 

※租屋修繕範圍之規定:原則房東有修繕義務


 

承租的房屋總有需要修繕維修的時候,無論是房屋本身的結構問題(例如漏水、壁癌),還是家具物件的修繕。對於修繕的責任分配,民法及租賃專法之規定,(原則上)主要是由出租人負擔房屋的修繕義務

雖然法條有放寬可以透過契約約定方式將修繕責任轉由承租人(房客)負擔,但仍應事前在契約中約定清楚「修繕項目」及「修繕範圍」。無論如何約定,房東轉嫁修繕義務的行為仍有一定限制,畢竟考量房東主要是以出租房屋供房客居住,來賺取租金收益,

因此房東在民法及租賃專法的設定上,是被預期有提供「完善的租賃物」的義務,並且有負擔修繕之義務。

 

■參考條文:民法第429條:

「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」

■參考條文:租賃住宅市場發展及管理條例(租賃專法)第8條第2項:

「出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。」

 

※租屋漏水、噪音,房客可要求房東改善;或房客自己修再從租金中扣抵或要求房東償還代墊費用:


 

承前所述,既然提供完善租賃物的義務是房東的責任,那麼租賃物本身的房屋,存在租屋漏水、毀損、噪音等等的瑕疵時,房東即有一定的責任要進行修繕或修補。

又其中房屋瑕疵如果是屬於要由房東負責改善、修繕的部分,依民法及租賃專法規定房客可以要求房東請求對於租屋漏水、噪音等狀況,進行修補或改善。

如果房東經過告知後仍怠於修繕或改善的話,房客則可以選擇自己修繕,並將相關的已代墊修繕費用,從後續每月的租金中扣抵,或是要求房東償還費用。

 

※房屋瑕疵如損及房客身體健康,房客可終止租約並要求房東退還房屋押金:


 

有時候房屋的屋況十分差,且房屋瑕疵狀況已經嚴重到會損及房客本身的身體、安全或健康等權利時,房客也可以依法對房東要求終止房屋租賃契約。

且終止房屋租賃契約後,雖然房客退租可能會讓房東承受「提前解約」的不利益,但既然房客是依法終止的,因此在這類租屋糾紛中,房東即不能另外要求房客賠償、或是支付其他費用,當然也就不能亂扣押金。

目前實際上常見的房屋瑕疵情形,例如租屋漏水嚴重、蚊蟲叮咬、甚或是違建夾層、鐵皮加蓋的房屋,在符合可能嚴重損害房客健康,且一般人也難以忍受的程度下(平均而言),房客是享有終止房屋租約的權利。

也就是房客可以對房東行使「退租權」。

 

※發生房屋漏水後,房客如欲終止租約,需負舉證責任:


 

面對承租房屋瑕疵時(無論是嚴重的租屋漏水、潮濕、噪音或菸味等等的情況),房客雖然依照上述的解說,可以有相關的費用請求權、扣抵權、或是退租權等權利。

但要是房客主張上述的權利時,房東如果有異議時(例如對終止房屋租約的效力),或是要另外主張扣押金或是要求違約金,這時候一旦雙方對簿公堂,房客還是有一定的舉證責任。

特別是在效果最強大的「退租權」,在法院中,多半會要由房客負起相當程度的舉證責任(對於房屋漏水或是存在嚴重的瑕疵,負舉證責任)

按照厝邊好律師的實際經驗,舉證責任的要求程度其實相對嚴格,不是房客片面主張就能說服法院,通常程度上都要存在具體的客觀事證(例如能證明房屋的瑕疵程度,無論是漏水、嚴重噪音、還是蚊蟲等狀況)。

如果真的想提前終止,行使退租權利時,一般實務上,房客常會是透過存證信函的方式進行。

(如何寫存證信函:可以另外參酌:【生活法律】存證信函怎麼寫?一定要請律師寫嗎?

 

延伸閱讀:

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【民事法】提前解約,房租押金要被扣一個月,公平嗎?

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