土地或房屋借名登記，是台灣民間常見的現象，無論是從南到北，還是從都市到鄉間。
房屋借名登記的法律關係，著重於「借名人」與「被借名人」之間的信任。一旦這之間的信任關係消失(例如發生繼承)，便是訴訟糾紛產生的開始。
※房屋借名登記訴訟的審查重點：
什麼是借名登記？
借名登記的特性，在於土地或房屋不動產的名義上登記人，與實際所有權人不同。被借名人只是提供(或擔任)人頭，並無實際使用、管理、或處分房屋或不動產的權利。
借名登記訴訟的審查重點
房屋借名登記返還訴訟的審查重點，法院會集中在「究竟何人對於房屋不動產，擁有真正管理使用的實權」，也就是「借名登記關係」是否存在。
●「借名登記是否存在」的審查進一步重點則為：
1.房屋不動產，是由何人出資取得？
2.房屋不動產，是由何人實際管理、使用或收益？
3.房屋不動產，是由何人負擔各項稅賦？
多數情況下的借名登記關係，多是以口頭方式進行，而沒有以契約白紙黑字約定，這時候判斷借名登記，則被迫以「間接事證」為之。
檢視借名登記是否存在，法院通常會透過貸款文件、稅賦文件、房屋所有權狀正本、實際房屋使用情形等「間接事證」等方式進行。
只是證物資料也不必然拘束法院，因為法律關係變化多端，詮釋證物的方式也可能變化多端，(例如好律師曾碰上，法院認為持有所有權狀正本的人，不一定代表為真正所有權人)，因此證物可採與否主要還是交由法院以自由心證判斷。
※房屋借名登記訴訟，原告舉證責任較重
借名登記是否存在，通常必須由提告者(也就是借名人)負擔舉證責任，使法院相信房屋登記的名義人只是人頭，單純被借用名義而已。
畢竟不動產制度在法律上是被預設為「名實相符」，若要借名人主張不動產登記為「名不符實」，請求國家公權力改變登記外觀變更登記，則必須提出一定的舉證說理。
●參考法條：民法第759-1條不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
如果借名人無法針對前述三項審查重點提出資料說服法院，就算被借名人(人頭)無法證明自己是真正房屋的所有人，借名人一樣會承受敗訴的風險，畢竟民法第759-1條已有推定的規定。
考量房屋不動產的價值很高，如果不是特殊考量，好律師還是建議：盡量避免借用他人名義登記房屋產權，因為這只是會讓自己的資產處於風險之中。
是自己的東西就盡量登記為自己的，人心變動不居是人類的特質，實在很難無法保證：出名人永遠會信守承諾，不對房屋產生「擁有的起心動念」。
如果因為不得已須與他人締結房屋借名登記契約，最好還是以明確的白紙黑字方式進行，避免爭議或使自己吃虧。
(文章插畫 / Miss.wasito)
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