買到凶宅、海砂屋、房屋漏水…可以告房仲要求賠償嗎?
買房是人生大事,但一但不小心買到俗稱地雷屋(例如凶宅、海砂屋、房屋漏水等)想必是一件令人痛心的事情,畢竟許多人必須要窮盡畢生心力,也才能買得起一間房子。
萬一買到凶宅,或是漏水屋,不僅會使自己血本無歸,也容易使自己往後居住安全等法律權益大受影響。這時候有許多當事人常問好律師,可以告房屋仲介要求損害賠償嗎?
※房仲業者,是屬於「居間」或是「經紀」法律關係:
基本上,房屋買賣或租賃間,依照目前不動產賣賣交易常態,多半是委由房屋仲介辦理,並由房仲業者為買家與賣家之間,盡力促成房屋買賣交易。對於這之間,房屋仲介業者、房屋買家、房屋賣家的交易互動關係,民法關係中是屬於「居間法律關係」或是「經紀業」。在民法的規定中,所謂的居間,是指「一方約定為他方『報告訂約機會』或『訂約的媒介』,在訂約機會或媒介成立(或是買賣成交)後,他方給予報酬的契約」
將此複雜拗口的法律直譯後,所謂的居間,其實便是俗稱的「仲介」。居間人(仲介)與賣方屋主約定,為賣方屋主報告有房屋買家的機會,等房子順利成交以後,由賣方屋主給予仲介報酬的契約。另外仲介業者,在不動產經紀業管理條例第4條第4款也有定義性規定:「四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」
※房仲業者有據實調查與報告義務:
畢竟居間或是經紀,是以報告訂約會,或提供訂約媒介來獲取金錢收入,是以在進行房屋過程中,不動產經紀業或是居間人,在房屋不動產交易過程中,是有一定的報告義務,藉此平衡居間人或房仲仲介業者的權利義務關係,畢竟房屋仲介業者總不能只為了賺錢,而提供有問題的房屋不動產物件給買家。
■ 不動產經紀業管理條例第24-2條:
「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意,得同時接受雙方之委託,並依下列規定辦理:
一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。
二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。
三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。
四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。
五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。
六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。
■ 民法第567條:
「居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人,或知其無訂立該約能力之人,不得為其媒介。以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務。」
藉由此二條規定,便建構出房仲業者的調查義務與告知義務。承擔著告知義務與調查義務,房仲業者或經紀業,對於例如「交易人的信用、資力財力狀況、房屋或土地價值、效用、品質、甚至是附近是否存在嫌惡設施(例如公墓、工廠、焚化廠等)」均有調查與告知義務。
※房仲未調查及告知,需負損害賠償責任,亦不能請求仲介費用
一但房仲業者未善盡上述法條規定的調查及告知義務,在一定情況下,受損害的當事人則可以對於房仲業者提起損害賠償訴訟,以回復自己受損的權利,同時也可以要求拒絕支付仲介費用。
但要注意的是,畢竟房仲業者在市場中仍是屬於民間單位,法律設定房仲業者的調查義務與告知義務也並不是包山包海或無邊無際,房仲業者也可以舉證說明自己在調查義務與告知義務上並未有疏失,因此對房仲提告仍然是存在敗訴的風險,實際的審理結果則多半還是要從個案中檢視房仲業者未盡調查及告知義務的事項,以及違反買賣契約約定、誠信原則或是交易習慣的程度來認定。
當然,部分案例中也有民眾會對未善盡告知義務及調查義務的房仲提告刑事詐欺,但厝邊好律師要強調的是,這類案件對於許多檢察官而言,是屬於「單純的民事糾紛」,並不一定會用刑事處理,因此提告刑事詐欺不見得有用,反而可能走更多冤枉路,民事糾紛終究是民事糾紛,硬提刑事告訴未必能回復自己權利。
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